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Investi in immobiliare? Diversificare non basta.

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investimenti immobiliari

La più grande attesa rialzista si ha per il mercato immobiliare. Ma dove gli investitori hanno puntato per cercare di non cadere nella tentazione di cercare un guadagno facile, senza essere lungimiranti? Va bene che si parla spesso di rischio “bolla immobiliare” ma il settore stenta a decollare per il residenziale. Impasse di politica economica che vede, pur se con posizioni contrastanti, mal messo il vecchio continente (di specie, l’Italia dove il sostegno è passato dai mutui-casa al mercato degli affitti, visto il problema delle morosità).

Quindi, si punta su quei titoli dell’immobiliare che abbiano un maggiore nesso, e più diretto, con i fondamentali dell’economia. Gli immobili commerciali diventano il nuovo target di investimento, ma su uno scenario internazionale. Diversificare è meglio. Si punta meno, pertanto, per il residenziale (le abitazioni destinate alle famiglie) e si punta di più sui titoli immobiliari che concernono il commerciale. Si segue anche il tono di avvertimento del Fmi che ha dato l’allarme bolla sul comparto immobiliare globale.

Nelle analisi, però, prende come principale punto di riferimento i prezzi delle case che sarebbero più alti del solito. L’alert sarebbe diretto all’Australia, al Canada, al Belgio, alla Svezia ed alla Norvegia. Ma ciò ha a che fare con la crisi delle famiglie che danno minori garanzie ai locatori o ai venditori, e non coglie in pieno le prospettive di ripresa economica, dal lato delle imprese.

Purtroppo non è sufficiente individuare il target giusto dell’immobiliare e non basta diversificare. Se è vero che investire nei titoli dell’economia domestica non porta particolari benefici (soprattutto per il mercato real estate italiano), la scelta di mercati internazionali potrebbe compromettere il nostro rendimento, all’atto della conversione in valuta locale. Dobbiamo coprirci dal rischio di cambio, e non solo. Anche il regime di fiscalità, spesso trascurato, potrebbe incidere sul rendimento, andando a colpire i nostri capital gains, in base ai criteri vigenti.

Tutto sommato, il settore immobiliare mostra evidenti segnali di ripresa dei fondamentali e si possono fare guadagni considerevoli ma con cautela, graduando l’investimento in base allo scenario-target, messo a fuoco.

Vediamo, a questo punto, giusto per farci un’idea delle possibili cautele da attuare, quali siano gli “spuntini” più succulenti da fare, “allungando” le posizioni con i titoli immobiliari.

Vi è perdita d’interesse per gli Usa, sempre per l’incognita del “tapering”. L’orizzonte privilegiato sarà il breve periodo per tutelarsi da una variazione di politica monetaria inattesa.  E’ meglio ridurvi l’esposizione.

Continua a destare maggiore interesse, spostandoci verso l’economia britannica, Londra. Stavolta però ci si dirige verso le zone periferiche (segmento office dell’immobiliare) che stanno mostrando maggiore dinamismo rispetto alle zone interne del capoluogo londinese, ormai prossime alla saturazione.

Il rallentamento dell’economia asiatica ha fatto allontanare gli investitori dai titoli dell’immobiliare (real estate) asiatici, in particolare da Hong Kong.

Concludendo, potremmo dire che bisogna cambiare prassi di investimento per l’immobiliare commerciale, scegliendo zone alternative, rispetto a quelle tradizionalmente vincenti. Speranze abbastanza buone per l’Asia emergente (ad esclusione di mercati consolidati, tira meglio la Corea del Sud ed anche il Giappone, sul fronte degli interventi volti al miglioramento infrastrutturale e della logistica), l’Europa meridionale ed il Nord America. Perché l’Europa meridionale? Appunto, perché si esce, rispetto all’Europa settentrionale, già da un piano di austerity e di difficile ripresa economica. Non si può continuare ancora con le ricette “lacrime e sangue” (meno probabile un inasprimento dell’immobiliare) e si prenderà la strada degli stimoli all’economia ed al mondo delle imprese.

Orizzonte di medio-lungo periodo e puntate long per i titoli immobiliari che sono collegati ai paesi in via di sviluppo. Orizzonte di breve periodo e puntante short (o long, a seconda dei momenti di euforia-raffreddamento del mercato) per i titoli immobiliari delle economie consolidate da tempo. E’ tempo di fare un sell-off dell’immobiliare e cambiare il proprio portafoglio di investimento, se non ci si vuole trovare impreparati ad una perdita dei rendimenti. Eppure le prospettive di guadagnare ci sono e sfiorano anche il 10% annuale. Basta saper scegliere. Vedrete che mentre il rosso di “Piazza Affari” è trainato dai bancari, il rosso di Hong Kong è trainato dagli immobiliari. E’ quanto abbiamo detto all’inizio: Hong Kong è un mercato consolidato ed ormai non si tratta che di azzardare sul sentiment di mercato e sui rintocchi dei fondamentali. Per il resto, meglio ridurre il peso dell’esposizione dei titoli immobiliari in portafoglio su tali fasce territoriali a maggiore rischio. Vanno bene anche gli ETF strutturati, in base a tali nuovi preferenze.

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